产品人手记：陆上游艇，和有大见识的石家庄人

荣鼎朗园亮相，成为石家庄这座城市久违的现象级楼盘！

本月15号，样板展示区开放，慕名而来的顾客，被惊讶的满足感。

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产品，是对“当地社会”需求的满足

为朗园思考产品时，正值地产行业“标准化”大行其道，我们的观念与行业的主流正相反：

从建筑技术来讲，能让全国的楼盘都一模一样，但是，生活方式，确是属于“当地”的，乃至不同阶层的需求，都不一样。

难能可贵的，这个观念刚好与荣鼎集团的董事长一致。

1荣鼎天下，做了“萌宠MALL”定位，得到了顾客的极大认同。

商业空间当然讲坪效，但决定坪效的是顾客需求，而决定顾客需求的，是空间里的场景。纸面上的业态规划，决定不了真正的坪效。

2去年疫情结束，荣鼎集团高管进行了全国巡游考察。

当时的朗园地块，应该做什么产品，以激活这座城市的需求？在疫情刚刚结束时，她带着全集团高管，走访了长三角和珠三角以及川渝地区，看典型项目和拜访牛人。全体高管半个月的云游，代价不菲，但是完成了决策层的系统迭代。

最后一站是成都，我们一拍即合。

为什么交代这些，在我看来，缺乏这些背景条件，就不会看到朗园这样的作品：

事情是人做的，不同人，做不同事！

没有那些共识，就不可能有今天的朗园

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地块的价值和社会背景！

朗园位于石家庄的正定新区，短短一句话，浓缩着无数的社会背景。

从城市格局和资源分布，石家庄的城市发展方向，有且只有一个正定新区。政府也是这么做的，并且坚定不移的投入到5000亿级。

城市区域发展，都有四个生命周期：草稿到成熟和黄金期，每个阶段的红利都不一样。

10年规划多年建设，几千亿投入，正定新区应该到了成型后期，即将抵达成熟期：

已达成熟初期

1）奥体、会展、政务、妇女儿童等城市级配套已经建成；

2）园博园、中心湖、滹沱河岸万亩公园等城市级休闲目的地已经建成；

3）三纵三横路网，地铁1号线已经开通；

4）自贸区、大学城、安悦酒店等产业也基本兑现。

5）一大批楼盘已交付，品牌开发商基本入驻。

6）拳头级的省二院、市一中等硬核配套，就要营业了。

但是，正定新区还是被矮化，用城市发展的专业术语说：

已经有准成熟期的实力，但是市场只给了个起步期的评价！

事实上，石家庄人还是迷恋二环内的老城区，去新区的人极少。就像那几千亿真金白银的打造，没有花过一样。人类的迷惑行为大赏：你的孩子已经有人追了，但你认为她还是个小女孩。

如果石家庄人，有成都人民对天府新区的热情，重庆人民对中央公园板块的热情，正定新区早就卖断货了。

石家庄，只有一个正定新区，没有第二个，所以也不存在分流的情况。如果仅仅算纯粹二环里的300万人口，以及100平方公里面积，那么他们迷恋的老城人口密度已经达到3万人/平方公里。

石家庄二环里人口密度高得吓人

他们嫌新区那20分钟的通勤太远，然后每天早高峰在主城区里堵40分钟。

为什么石家庄人，对新区的认知落后于新区的实力呢？

我查了一下新区的楼盘，嗯，答案就在这些卫星图里：

左右滑动查看更多

从卫星上看新区各楼盘，就像一个楼盘一样！

纯刚需、阵列式，要么高层要么洋房。就像一家设计院，用一套图纸，做完了所有的项目。

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不做所有人，只抓住有大见识的石家庄人！

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所有的新城胜旧城，皆是因为新的城市空间，吸引旧城的人想将生活提个等级。就如西安，高新区起来后，古城区就是外地人的古城区了。

石家庄二环里的居住状态是什么呢？我大略的做了一下地图分析：以下蓝色部分，皆是后缀为“xx宿舍、xx大院、家属院”以及“村、厂区”等。

石家庄城市年轮图

也就是说，60-70%的人，还住在这些“XX宿舍”里面，我们知道，凡是叫做宿舍的，应该都建于1997年房改政策前，也即是这些楼盘，极少有电梯、地下车库，地面停车，使用着集中供暖。

所以，城市的人口密度和出行拥堵，他们是没有体会的，因为“XX宿舍”一定建在“XX单位”旁边的，步行可达，工作、生活、社交在1KM范围内。

他们很难成为新区的客户，所以，抓住所有人的策略，很难奏效。

只能是另一群人，我们将其称为“有大见识的石家庄人”。石家庄人的见识，应该从地理版图上就决定了，注定有很多人，有不俗的眼光：

1 距离北京直线260KM；距离天津的直线距离250KM，高铁1小时可达。

他们的社交、工作和家庭圈子，三地深刻互动。

2 不少石家庄人，生活和工作中，与上海、深圳，三亚等南方城市有频繁互动。

这在朗园初期到访客户身上，得到了验证，石家庄有巨大见识群的人：

上访客户情况

上访客户情况

上访客户情况

只有这部分人，能率先接受新区，能将新区的未来，变成现在要去把握的目标。他们的视野，在一线城市乃至全球开过光。

产品不能太平庸，是我们的初识

如果新区的产品太平凡，那他们也会留在二环里，至少方便。

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游艇，全球公认的最高级形态

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配得上有大见识人的生活，当然是本地没有见过的。我们可是给自己出了不小的难题：

什么样的空间最高级，团队思考这个问题很长。

不是伦敦海德公园1号，也不是深圳湾的海景公寓，不是纽约中央公园旁边的一堆豪宅。他们的售价都达到20万/㎡以上，但加持其最重要的，是地段。

单凭建筑形态就得到高级感认同的：

是游艇！

房子有价，而游艇无价，动辄几亿欧的高级游艇，脱离了地段，得到人认同的，是游艇空间带来的超级生活：

1）造型，没有比游艇更未来的建筑了；

2）自由和年轻的感觉

游艇的高级来自于大海么？我们认为不是，而是来自甲板的生活，否则小渔船也拥有大海，但给不了游艇的感觉。

全球知名建筑大师BIG哥，直接买了一艘游艇栓在港口，装修成自己的第一居所。

所以，我们最终定下了朗园的形态样本：游艇。

朗园的第一份概念草图

去年我们发布了这个概念后，全行业都用“游艇”来包装自己的TOP级产品。需要说明的是：直接用游艇的语言做建筑设计，要比将一栋建筑的流线语言，包装为游艇，难度大多了。

朗园研发的概念草图

朗园的陆上游艇，是骨子里的游艇。

朗园研发的概念草图

可能客户已经住400㎡的房子，可能拥有了独栋别墅等这些高级业态，但他们肯定没有拥有这种生活。

朗园的“陆上游艇”，卖点并不是表面上的“与众不同”，而是：

年轻10岁的生活状态！

老城区的旧房子可能体现身份，拥有了资源和便利，而新区的陆上游艇，让住进去的人，感觉生活状态年轻10岁，再注活力。

从模型到效果图

要不然，人类怎么会有“以旧换新”的动力？

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原创的家庭关系场，游艇空间第一次落地日常居住。

要说把建筑做成游艇样子，建筑大师就能做到，牛逼的扎哈还做过“时空飞船”的单体建筑。但是，生活不仅是追求地标和外立面，很多很酷的公共建筑，打开里面看空间，真不好用。

如何将游艇的建筑风格，和家庭日常居住的空间关系场，结合起来，这是建筑界的超级难题。

但在朗园产品上，得到了完美的解决！

从游艇外观到游艇家庭关系场

什么叫年轻10岁的生活状态，不仅是建筑的造型，也是生活里的关系场，朗园的绝大多数户型，都包含3个功能模块：

1）甲板会客厅：将会客分为室内和室外两个部分。

户外甲板示意图

增加社交频率的“甲板会客厅”关系场

这就是游艇给人的喜悦，如果“大海”天气不好，那就坐在室内观浪，如果阳光明媚，就在甲板上与亲密人共享自由和年轻的感觉。

甲板式客厅全貌

2）带社交功能的餐厨系统。

测量一下，餐厅厨房区域的面积，并不小于客厅的室内部分，因为，我们坚持认为：所有的家庭仪式感，无论是生日、结婚纪念日、孩子得奖日、情人节、春节，都和吃喝相关。

8-10人的私宴级家庭餐厨系统

亲情关系，和吃喝场景有关，只有吃喝那一刻，父-子，夫-妻，母-子，大家是平等的，对同一道菜，同一杯酒，有同样的鉴赏力。

家庭仪式感，靠餐厅

3）世界首富级同等的睡眠享受：

在研究主卧室功能时，我们大废心血，因为主卧室代表着夫妻的成就，所有的动区都是和家庭成员共享，而唯独主卧室是专属夫妻的。

什么是最高级的主卧形态，我们看到了这张图片，它是某个世界首富的房子，顶层是主卧区：

售价7300万美金的迈阿密豪宅

大床、泳池、户外区，对着无限的风景。

不需要多纠结，我们直接移植了这款位于迈阿密售价7300万美金的主卧关系场。

享受5亿房子的主卧关系场

尽管一个售价高达5亿人民币，一个可能不到500万；一个千平豪宅，一个不到300㎡，但是场景感受可以一样。

运个动或者星夜下发个呆

举例的这款户型，并非朗园里最高级的楼王产品，只为证明，我们为顾客的全新家庭关系场，破费头脑。

样板间的主卧户外带冲浪池

重视甲板客厅的社交功能，重视家庭成员的亲密关系，重视夫妻的成就享受。即朗园陆上游艇的关系场要点，同样，欣赏这种家庭关系的，也一定是：

有大见识的石家庄人！

注：样板间展示的是朗园的最牛产品。

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给住进正定新区，多了个强大理由！

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回到初心，这些创新性的设计，并不为表面的“炫酷”，作为房地产业的产品经理，我们并非要复刻自己为建筑大师，建筑师是我们的好伙伴，但并不是我们的目的。

新区建设几千亿不是白投的，今年，省二院也开工并将很快开业。并在项目的1KM以内。

普及一下石家庄的省二院，如同成都的华西，长沙的湘雅，北京的协和。这都是有大见识的石家庄人，应该从老城搬到新区的理由。

省二院、师大附中、市一中是硬核配套

从未体验过的生活方式，让有大见识的石家庄人，获得年轻10岁的人生状态。我们的目的是，让住进正定新区，多一个理由。

新区到了成熟初期，而市场对其的价格认定还是初期的，交通并不是问题，从新区到裕华，可能要30分钟，但桥西到新华，也可能是30分钟。

住进新区的理由：老城不可能有这样的生活！

大家只是需要一个理由，朗园的全新生活方式，就是重要的一个。

这即我们和荣鼎集团的共识：

任何楼盘，卖的不是区位、地段、规划、面积配置和价格，而是基于当地社会中某个客户的需求，提供了一种前所未有的解决方案。

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别抄作业，朗园产品打造是“用力过猛”

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作为产品人，将项目的思考过程曝光，是为了给行业启发，而不是抄作业，每块地和每个项目，都有其当地的社会使命，标准化是我们所反对的。

如果不是当地的老城和新区冲突很大，朗园产品不会这么用力过猛：

1废百稿的建筑强排，从规划指标的无限可能里，找到游艇这种解决方案，难度不是一般的大

早期的概念图，还原度还不错

相当于设计院做5个以上楼盘的工作量，但我们认为很值。

2 整体看是一栋游艇，拆开看每一户都是游艇，这是建筑业的难题

陆上游艇，并非是讲建筑造型，而是每个户型都是游艇。我们真的费了洪荒之力，先设计了每个游艇，再拼装为整体游艇造型。

对每个单户型进行推敲

每一款户型，放到水面上，可以浮起来，加个发动机和底舱就能出海钓鱼，拼起来还得是一艘大游艇。

相当于设计院优化10个楼盘户型的工作量。

3全铝板 玻璃幕墙，实投7000元以上的建安成本

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如果不用全铝板和幕墙，体现不了“年轻10岁的生活状态”，荣鼎的决心很大，在更省成本的窗墙对标下，果断的选择了幕墙。

投入力度太猛了

这就是给顾客的诚意，历经几十年的经典。

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抄思路，对房地产业后半场的思考

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项目亮相，就成为这座城市的热点，从广告投放开始，城市人说的：

那艘船，挺特别！

15号样本间开放，身临其境中后，顾客说的是：

这种生活，拥有才无憾！

尽管还未开售，但是我们都很开心，销售结果已经无需证明。希望朗园项目，能为楼市的下半场，打一个样板：

1 楼市上半场，房地产为资本所用

我们得高周转、标准化，占领全国市场都不足以满足资本的胃口。

2 楼市下半场，资本为房地产所用：

正确的使用资本助力，为当地的社会阶层需求，提供他们没有被满足的生活。这样，才会有越来越多的“荣鼎朗园”出现，给到顾客新生活方式的惊喜。

一起努力，地产人！

Ps：最后一个小思考题

陆上游艇的诞生过程，运用了多少个领域的专业知识？

（完）